Строительство дома с нуля: от выбора участка до регистрации права

Собственный частный дом — это место, где можно благоустроить террасу, организовать зону барбекю, а также регулярно пребывать на свежем воздухе. Сейчас всё больше городских жителей мечтает о своём участке и частном доме. Тем, кто планирует возводить дом с нуля, необходимо знать про все этапы строительства дома, вплоть до регистрации документов.

Как выбрать участок

Выбирая участок под строительство, учитывают следующие факторы:

1. Транспортная доступность. Поблизости от участка, выделенного под строительство будущего частного дома, должен останавливаться общественный транспорт, идущий в город. Желательно, чтобы к населённому пункту вели подъездные пути с качественным дорожным покрытием. К примеру, грунтовые подъезды считаются худшими вариантами. Такие дороги нередко размывает после дождя, а большегрузы оставляют широкие колеи. Отсыпные пути быстро приходят в негодность. По бетонным дорогам из-за стыков нередко сложно ехать. Лучший вариант — ровная асфальтированная дорога.
2. Площадь. Размеры участка под частное строительство должны быть соотнесены с площадью, а также с проектом будущей постройки. Для одноэтажки метражом больше сотни квадратов понадобится участок от 10 до 15 соток.
3. Рельеф. Для наклонных участков потребуются дополнительные расходы на земляные, планировочные и дренажные работы.
4. Социальная инфраструктура. Уточните информацию о ближайших магазине, детском саде, школе, поликлинике.
5. Инженерные коммуникации. Необходимо выяснить близость инженерных сетей, что будет напрямую влиять на расценки и скорость подключения.

Очень многое будет зависеть от назначения участка, выделенного под частное строительство. Жилой дом можно выстроить на участке, расположенном в населённом пункте или в пределах сельскохозяйственной земли. Запрещено осуществлять строительство частного дома на участках, имеющих отношение к лесному фонду или на береговой линии водоёма. Выбранный участок не должен быть размещён в пределах охранной зоны.

Типы разрешенного использования участка для частного строительства:

• ИЖС;
• «Жилая застройка»;
• ЛПХ;
• СНТ;
• ДНТ.

Сделка на приобретение участка оформляется по той же схеме, что при покупке дома или квартиры. Купить участок можно у частника или, к примеру, на аукционе. Ещё один вариант — арендовать участок у администрации для последующего выкупа.

Как подготовить проект

Проект может быть составлен своими силами или же заказан в соответствующей фирме. Во втором случае вы получите детальный эскиз с планировкой участка и всеми конструктивными сведениями, касающимися частного объекта, а именно:

• размерами деталей;
• количеством стройматериалов;
• габаритами проёмов и шириной стен между ними;
• планом расположения инженерных коммуникаций.

Выбирая готовый проект строительства частного дома на участке, нужно обратить внимание на:

• планировку;
• число и площадь комнат;
• количество санузлов;
• конфигурацию вспомогательных помещений: гардеробной, топочной, кладовки;
• форму кровли и окон.

Строительство двухэтажки на частном участке получится экономичнее, в сравнении с одноэтажкой той же площади. Помимо этого, становится возможным высвобождение части участка, которая может пригодиться под беседку или при обустройстве сада.

Закон гласит, что по высоте частный дом на участке не должен быть выше 20 метров. Наибольшее допустимое количество этажей — 3.

Этапы подготовки участка, которые обязательно должны быть выполнены перед тем, как построить частный дом:

1. Организация подъездных путей к участку.
2. Планирование территории: определение расположения частного дома на участке, подсобок, садово-огородной зоны, мест проведения коммуникаций.
3. Снос лишних строений, не вписывающихся в проект. Удаление с участка непригодных растений.
4. Проведение земляных работ, в том числе выравнивание участка.
5. Определение состава и плотности почвогрунта на участке, а также глубины залегания подземных вод.
6. Подведение на участок электричества и водопровода.

Инженерно-геологические и геодезические изыскания на участке

В ходе этого предпроектного этапа собирают сведения о составе почвогрунта, а также уровне залегания подземных вод. Геология помогает обозначить несущую способность почвы на участке.

В результате каких-либо неточностей в определении свойств грунта в пределах участка фундамент может просесть или накрениться.

Изучение участка с геологической точки зрения выполняется посредством бурения скважин с отбором проб почвогрунта при их последующем лабораторном исследовании.

Геодезическое исследование участка помогает вычислить перепады высот, чтобы с точностью составить топографическую съёмку. Тип фундаментного основания для частного дома подбирается исходя из полученных данных об участке.

Если участок, выделенный под частное строительство, имеет сложный рельеф, то возведение выйдет в несколько раз дороже. В этом случае придётся дополнительно строить подпорные стенки и организовывать отсекающий дренаж.

Считается, что удобнее всего строить частные дома на участках с сухими почвами. На глиняных или суглинистых грунтах строительство выходит дороже. Если строить частный дом на заболоченном участке, то со временем он может просесть.

При наличии реки рядом с участком необходимо удостовериться, что она не подтопляет грунт. Ландшафт с неровностями, скорее всего, придётся выравнивать. Кроме того, в ближайшем радиусе от частного участка не должны находиться производственные предприятия, выбрасывающие в атмосферу вредные вещества.

Составление проекта

На этом этапе привлекаются следующие специалисты:

1. Архитектор. Разрабатывает эскизы, прорабатывает детали. В архитектурный раздел входит планировка и проектировка фасадов, схематическое изображение разрезов и монтажных узлов, а также окон, дверей и крыши. Архитекторы производят теплотехнический расчёт, подбирают материал стен, определяют их толщину.
2. Конструкторы. Занимаются расчётами и сбором сведений о несущей способности. Разрабатывают конструкторскую документацию, где должно быть рассчитано армирование монолитных конструкций (фундаменты, балки, ригели, перекрытия) и подобраны сборные элементы. Для расчётов используются современные автоматизированные программы, способные в деталях отобразить любой конструктивный элемент, его точное месторасположение на участке, а также взаимодействие с другими объектами.
3. Проектировщик инженерных сетей. Все инженерные системы в пределах частного участка должны слаженно функционировать. Помимо жизненно необходимых инженерных систем, современный частный дом можно оснастить центральным кондиционированием, устройствами рекуперации, дающими возможность регулировать микроклимат, охранно-пожарной сигнализацией, видеонаблюдением и системой «умный дом».
4. Дизайнер интерьера. Подбирает стилистику оформления частного дома, ориентируясь на предпочтения заказчика. К этому же специалисту обращаются при оборудовании студии звукозаписи, домашнего кинотеатра, библиотеки или гардеробной с потайной комнатой.
5. Ландшафтный дизайнер. Поможет в грамотном размещении любого объекта в пределах частного участка, будь то пруд или теннисный корт.
6. Инженер-сметчик. Рассчитывает объёмы работ, итоговый ценник на стройматериалы вместе с трудовыми затратами, внося всё это в сметную документацию. В этот раздел входят абсолютно все расходы, даже такие нюансы, как гидроизоляция, пароизоляция и тому подобное.

Разработка ППР

ППР — это план производства работ, отображённый в виде диаграммы Ганта. Документация отображает, в какой последовательности будут производиться основные работы по строительству на участке, а также сколько они будут длиться.

При помощи ППР застройщик оптимизирует процессы, производя часть работ параллельно. Заказчик же может лучше понимать специфику строительства, контролируя все этапы. Помимо этого, ППР даёт возможность заказчику лучше сориентироваться в финансовом отношении.

Что такое топографическая съёмка

Топографией называется направление геодезии, на основе которого создаются топографические планы и карты. С этой целью сперва проводится топосъёмка и картографирование участка. Без выполнения топографической съёмки невозможно создать полноценный проект частного дома, а также произвести строительство или землеустройство.

Топография изучает пространство с объектами, которые на нём расположены. Это нужно для того, чтобы создать топографический план или план местности, зафиксировав его на бумаге или в электронном виде. Потребуется измерить расстояния, высоты, углы. Для наземной съёмки участков используется множество различных приспособлений, а для аэросъёмки или космической съёмки в ход идут летательные аппараты.

В результате топографической съёмки на плане отображены границы участка и расположенные рядом объекты, а также рельеф, под- и наземные коммуникации, постройки, водоёмы, дороги.

Срок действия топосъёмки частного участка может составлять от двух до пяти лет.

Известно три типа топографической съёмки участков:

• теодолитная;
• нивелирная;
• плановая.

При помощи топосъёмки можно выяснить достоверные сведения о площади, ландшафте, перепадах высот на участке. Чтобы произвести топосъёмку, необходимо:

• обследовать частный участок;
• выполнить геодезическую съёмку;
• обнаружить и зафиксировать подземные коммуникации;
• разработать план и схемы инженерных сетей;
• проанализировать полученные показатели.

Благодаря современному оборудованию можно произвести топографическую съёмку частного участка в мелком, увеличенном или сверхкрупном масштабах. Этапы выполнения топосъёмки:

1. Подготовительный. Заказчик разрабатывает техническое задание. При наличии анализируется прошлая геодезическая съёмка. Осуществляется получение соответствующего разрешения. На этом этапе заказчик должен активно взаимодействовать с исполнителем.
2. Полевой. При осмотре территории, выделенной под частное строительство, выбираются геодезические пункты и замеряются перепады высот со всеми расстояниями, постройками, подземными коммуникациями и тому подобное.
3. Камеральный. Полученные сведения обрабатываются и анализируются. На основании их составляется топографический план.

В результате получается целый пакет технической документации, куда входят:

• копии топографических съёмок;
• технические отчёты;
• инженерно-топографический план.

Как выбрать технологию частного строительства

Выбор сырья для строительства будет зависеть от индивидуальных пожеланий владельцев. Стоит взвесить плюсы и минусы каждого из многочисленных вариантов. Подбирая материалы для частного строительства, ориентируются на следующие критерии:

• рельеф территории;
• состав почвогрунта;
• смету;
• сроки возведения.

Выделяют три основных типа технологий строительства частных домов:

1. Кирпичные, каменные, блочные постройки. В эту же категорию входят частные дома из ячеистого бетона. Это самые прочные и надёжные строения. Каменное здание долго простоит и способно выдержать любые погодные аномалии. Недостатки — длительное и дорогостоящее строительство, двухлетняя усадка и большие расходы на отопление. Кирпичные и каменные сооружения должны строиться на фундаменте, для которого требуется проводить дополнительные земляные работы, увеличивающие итоговую смету.
2. Каркасные строения, в том числе из СИП-панелей. Модернизированный метод частного строительства. Сначала оборудуется корпус с уложенным внутри утеплителем. Потом обе стороны конструкции обшивают плитами из спрессованной древесной стружки. В случае с панелями здание собирают из цельных блоков. Плюсы заключаются в ускоренном строительстве всего за 4 недели, бюджетности, отсутствии усадки и эффективной теплоизоляции. Такие частные сооружения зачастую строят на сваях и подходят под любой грунт. Для них не требуется дополнительная подготовка. Минус — понадобится ставить дорогостоящую вентиляцию.
3. Дома из дерева и срубы. На выбор представлен целый ряд технологий строительства. Плюсы таких построек заключаются в экологичности, комфортном микроклимате и теплой атмосфере. Выстроить деревянный дом можно за пару-тройку месяцев. Ценник на строительство получается средним.

Как выбрать подрядчика

Очень часто выбирается одна подрядная организация, занимающаяся строительством частных домов «под ключ». Кроме того, можно заказать отдельные виды работ в разных организациях. Рекомендуется выбрать первый вариант, ввиду того, что каждый подрядчик имеет свои рабочие стандарты.

Сразу же отказывайтесь от услуг, которые вам будут предлагать сезонные рабочие, бригады без договоров и прочие нелегалы, обещающие произвести строительство частного дома в кратчайшие сроки.

При выборе подрядчика обязательно обращайте внимание на:

1. Наличие собственного интернет-ресурса. У любой приличной компании, занимающейся строительством частных домов, должен быть, как минимум, одностраничный сайт. У крупных застройщиков на сайте всегда имеется актуальная информация с фотоотчётами о завершённых проектах, новостями и полезными статьями.
2. Возраст строительной компании. Лучше выбирать организации с многолетним опытом и сплочённым коллективом.
3. Постоянные партнёры и поставщики. Такие фирмы способны делать выгодные предложения по строительству частного дома, включая программы лояльности со скидками и различными бонусами.
4. Образцы успешных проектов. Помимо фотографий построенных частных домов, огромным плюсом для компании станет возможность организовать экскурсию по строящимся объектам. Таким образом, вы сможете дать собственную оценку производственной культуре.
5. Наличие офиса. Для офиса немаловажно удобное расположение и комфортный график работы. Офис считается лицом любой организации, специализирующейся на строительстве частных домов, поэтому не лишним будет присмотреться к отзывчивости и компетентности персонала.

Выбирая строительную компанию, необходимо ознакомиться с квалификационными сертификатами, а также просмотреть портфолио с завершёнными проектами частных домов. Лучший вариант — лично посетить строящийся объект и оценить качество работы.

При заключении договора подряда обозначается фронт работ по строительству частного дома и время выполнения. Там же прописан порядок действий на случай невыполнения обязательств одной из сторон. Оплату производят постепенно, при приёмке всех видов работ по отдельности. Одновременно с этим составляется подробная смета, с обозначением цены на каждый этап строительства частного дома.

Закупка стройматериалов для будущего частного дома может лежать на подрядчике или же заказчике — этот момент тоже должен быть уточнён в договоре. Иногда первый вариант более выгодный, поскольку строительным фирмам может предоставляться значительная скидка на закупку сырья для строительства частного дома. Рекомендуется выяснить расценки и сравнить их с теми, что предлагает подрядчик.

Преимущества договора «под ключ»

Какие преимущества есть у строительства дома «под ключ»:

1. Полная ответственность за результат лежит на строительной организации, а заказчик получает уже готовый частный дом. С заказчика снимается необходимость решения рабочих вопросов по строительству частного дома. Каждый клиент может уточнить любые нюансы у персонального менеджера, в обязанности которого входит:
   • информирование о завершении и проведении работ;
   • предоставление детального фотоотчёта о процессе строительства частного дома;
   • организация видеонаблюдения на частном объекте с трансляцией в режиме реального времени;
   • ознакомление с исполнительными отчётами по всем этапам строительства дома в отдельности;
   • оперативное решение любого вопроса по частному строительству с профильными сотрудниками.
2. В строительных организациях, где весь персонал работает слаженно, быстрее решаются внештатные ситуации. В частности, это касается внезапных изменений в проекте уже после начала строительства частного дома.
3. Качественная проектная документация. Все разделы тщательным образом прорабатываются профессиональными архитекторами и конструкторами. При этом учитываются все монтажные узлы, спецификации и ведомости объёмов стройматериалов — всего того, что составляет строительную смету.

Уведомление о начале строительства частного дома

До начала возведения параметры частного дома согласовываются с местными административными органами. С 2018 года была отменена необходимость предоставлять разрешение на постройку частого дома, однако соблюдение уведомительного порядка является обязательным.

Наиболее лёгким способом будет направление уведомления о будущем частном строительстве на сайте Госуслуг. Заявка сопровождается приложенным проектом и схематичным изображением месторасположения дома на частной территории. Схему можно сделать самому.

Запрос будет рассматриваться в течение недели. О результатах вы узнаете из уведомления, где должно быть сказано о соответствии параметров проекта существующим требованиям.

Этапы строительства частного дома

Чтобы построить частный дом, необходимо:

• залить фундаментное основание;
• возвести стены;
• монтировать кровлю;
• вставить окна и входные двери;
• отделать фасад.

Крыша может иметь любую конфигурацию. Тем не менее, для подбора оптимальной конструкции лучше посоветоваться с профессионалами.

Продолжительность каждого из этапов зависит от выбранной технологии частного строительства. После этого начинают производить работы по прокладке трубопроводов, распределению электропроводов, выполняется внутренняя отделка. Когда будут выполнены все договорённости, подписывается документ, подтверждающий приём и передачу частного объекта.

Регистрация права собственности

При регистрации частного дома в качестве жилой постройки необходимо выполнить два условия: здание должно иметь фундаментное основание и тепловой контур. Проведение коммуникаций внутрь частного дома не является обязательным.

По окончанию строительных работ нужно отправить запрос кадастровому инженеру для выполнения замеров и составления технического плана. Подготовленный план, а также вся необходимая документация и уведомление из Госуслуг направляются в местную администрацию.

При отсутствии каких-либо нестыковок представители местной власти должны сами направить документацию для регистрации в Госреестре. На данном этапе от вас потребуются лишь оплата госпошлины и ожидание внесения изменений в Госреестре.

Строительство частного дома с нуля — длительный и трудоёмкий процесс. Помимо непосредственно возведения жилого здания, потребуется пройти немало государственных процедур и повозиться с документацией.

А вы как считаете: лучше купить готовую постройку или всё-таки решиться на частное строительство по индивидуальному проекту? Приходилось ли вам обращаться за услугами к подрядчикам? Остались ли вы довольны такого рода сотрудничеством? Оставляйте ваши комментарии внизу под статьёй и обязательно делитесь своим мнением!